Юридична частина з управляння нерухомим майном

Здійснення таких операцій регламентує гл. 70 ЦКУ. В ній прямо зазначено, що управління майном, в тому числі й нерухомістю, здійснюється на підставі договору між власником та управителем.

За таким договором одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов’язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або зазначеної ним особи (вигодонабувача) (ст. 1029 ЦКУ).

Істотними умовами такого договорів повинні бути перелік майна, що передається, розмір і форма плати за управління майном (ст. 1035 ЦКУ).

Управитель має право вчиняти фактичні та юридичні дії, пов’язані з управлінням майном, і зобов’язаний повідомляти осіб, з якими він вчиняє правочини, про те, що він є управителем, а не власником майна.

Оскільки передане в управління майно не вважається власністю управителя і ним не управляє його фактичний власник (установник управління), то воно повинно бути відокремлене як від майна власника, так і від майна управителя. А тому управитель такого майна (нерухомості) має обліковувати його на окремому балансі й стосовно нього вести окремий облік. Розрахунки, пов’язані з управлінням майном здійснюються на окремому банківському рахунку (п. 3 ст. 1030 ЦКУ).

Бухгалтерський облік в управителя

У бухгалтерському обліку операції за договором про управління майном слід відображати виходячи з юридичних тонкощів користування нерухомим майном.

Згідно з ч. 3 ст. 1030 ЦКУ управитель зобов’язаний обліковувати отримане в управління майно на окремому балансі та вести окремий його облік.

Тому майно, отримане в управління, він має відображати на позабалансовому субрахунку 025 «Матеріальні цінності довірителя». А всі доходи, витрати, активи та зобов’язання, які виникають у процесі управління таким майном, управитель відображає на окремих рахунках, які не пов’язані з його діяльністю.

Також варто пам’ятати, що відповідно до ст. 1034 ЦКУ вигоди від майна, що передане в управління, належать установникові управління (власнику майна).

А тому кошти, отримані управителем від використання майна (наприклад, від передачі його в оренду), не вважатимуться його доходом, адже є доходом власника майна. Це підтверджує і п.п. 6.2 П(С)БО 15 «Дохід».

Крім того, ст. 1042 ЦКУ передбачено, що управитель має право на відшкодування необхідних витрат, понесених ним у зв’язку з управлінням майном. Тому витрати управителя на управління майном, які йому відшкодовуються, не визнаються витратами в бухобліку та не вплинуть на фінансовий результат управителя (п.п. 9.1 П(С)БО 16 «Витрати»).

Водночас ст. 1042 ЦКУ також передбачає право управителя на плату, встановлену договором. Цю плату управитель має право, якщо це обумовлено договором, вирахувати безпосередньо з доходів від використання майна, переданого в управління.

Така плата буде доходом управителя та має бути відображена за звичайними бухобліковими правилами.

Оформлення актів

На обліку у ДПС перебувають договори управління майном, які беруть на облік шляхом додаткового взяття на облік управителя майна (п. 64.6 ПКУ) щоб виокремити цей вид діяльності від основного обліку управителя.

Однак договір управління майном не потребує державної реєстрації за нормами Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань» від 15.05.2003 № 755 (далі — Закон № 755) – це не окрема юридична особа, яка пройшла реєстраційну дію.

Управитель має дбати за майно, обслуговувати його, ремонтувати та отримувати дохід від орендарів. Але Управитель в свою чергу при реєстрації такого договору не змінює своєї юридичної назви, не змінює Статуту основної організації – підписаний договір є звичайним цивільно-правовим договором за своєю суттю про управління чужим майном та відповідальність за сплату податків та ведення обліку окремим балансом.

Всі договори на оренду приміщень з орендарями будуть укладені наступним чином:

«ТОВ Управитель», в особі директора Іванова, що діє на підставі Договору управління майном №123456789 від …. Реквізити: «ТОВ Управитель», банківський рахунок відкритий окремо для договору управління майном та ІПН присвоєний при реєстрації договору платником ПДВ

Акти орендарям також оформлені таким ж способом

Договори з комунальними службами та надавачами послуг таким самим чином будуть оформлені від «ТОВ Управитель», в особі директора Іванова, що діє на підставі Договору управління майном №123456789 від ….  

Важливо слідкувати, щоб в актах постачальників послуг була прив’язка до договору управління майном, та/або вказаний ІПН, який присвоєний при реєстрації ПДВ, адже це підтвердження, що дана послуга стосується окремого обліку управителя.

Податкові накладні (ПК) виписані від постачальників послуг будуть адресовані «ТОВ Управитель», але з вказанням ІПН, який присвоїли договору управління

ПДВ в управителя

Податкові накладні (зобов’язання) виписані для орендарів від «ТОВ Управитель», але з ІПН договору управління

При перерахуванні коштів власнику податкової накладної небуде. Операція з передачі управителем власнику майна грошових коштів (вигоди) від управління майном не є операцією з постачання товарів/послуг відповідно до п. 185.1 ПКУ. Адже такі кошти не є платою за товари/послуги. По суті, це операція з передачі прибутку від управління майном. Тому така операція не оподатковується ПДВ.

При нарахуванні доходу між власником і управителем не обов’язково складати типовий акт. Фактом нарахування може бути звіт переданий власнику майна за аналогією звітів посередницьких договорів,  де зазначено виручка від орендарів, та понесені витрати та виведено суму розрахованого доходу.

Це може бути документ у формі повідомлення та надання копій основних бухгалтерських регістрів рахунків доходів та витрат. На сьогоднішній день первинні документи повинні відображати суть господарської операції та містити обов’язкові реквізити первинних документів.

Якою формою Ви затвердите звітування між Управителем та Власником – на жаль такого шаблону не існує.

Норми про первинні документи:

У ст. 1 Закону від 16.07.99 р. № 996-XIV (далі – Закон № 996) сказано, що первинним є документ, який містить відомості про господарську операцію. А згідно з п. 2.1 Положення, затвердженого наказом Мінфіну від 24.05.95 р. № 88 (далі – Положення № 88), це документ, створений у письмовій або електронній формі, який містить інформацію про господарську операцію, включаючи розпорядження і дозволи адміністрації (власника) на її проведення.

Первинний документ повинен містити обов’язкові реквізити, а саме такі як (ч. 2 ст. 9 Закону № 996, п. 2.4 Положення № 88):

назва документа (форми); дата складання; назва підприємства, від імені якого складено документ; зміст та обсяг господарської операції; одиниця виміру операції (у грошовому та за можливості у натуральних вимірниках); та посади осіб, відповідальних за здійснення операції та правильність її оформлення; підпис або інші дані, що дають можливість ідентифікувати особу, яка брала участь в операції.

            Крім того, залежно від характеру операції та технології оброблення даних до первинних документів можуть бути включені додаткові реквізити, наприклад, такі як: ідентифікаційний код підприємства, номер документа, підстава для здійснення операцій, дані про документ, який посвідчує особу отримувача (довіреність), тощо.